Durante los años 80, Burger King, la cadena de comida rápida con sede en Miami, decidió establecer su nueva sede corporativa. Buscando un espacio que proyectara el éxito mundial de su Whopper, sorprendentemente optó por un terreno aislado y susceptible a inundaciones en la Bahía de Biscayne, cerca de Old Cutler Road, en lo que entonces se conocía como South Dade.
En 80 acres, la empresa desarrolló un amplio campus de varios pisos con entradas destacadas, grandes atrios y espaciosas terrazas que miran hacia una laguna artificial, proporcionando, a lo lejos, a través de una superficie de agua, una panorámica del horizonte del centro de Miami. Situado entre manglares autóctonos y un espeso bosque en la ribera de lo que antes constituyó la extensa llanura aluvial de los Everglades, el complejo emergió como un restaurante de comida rápida de Oz sobre la huella del entorno natural deteriorado, pero todavía crucial, de la región.
Ya fuese valiente o imprudente, pronto se evidenciaría que fue una decisión desafortunada, que trae consigo consecuencias nuevas y significativas en la actualidad.
La Villa de Palmetto Bay, la cual no existía en el momento en que Burger King ocupaba el complejo, ahora se enfrenta a un ambicioso plan de renovación urbana que tanto los residentes como los funcionarios rechazan. Este plan se encuentra en un lugar donde algunos defensores del medio ambiente afirman que ninguna construcción de la magnitud de la antigua sede de BK debió llevarse a cabo desde un inicio.
Apenas cuatro años después de la instalación de Burger King, en 1992, el huracán Andrew impactó con fuerza, presentando vientos sostenidos de hasta 165 millas por hora y una marejada ciclónica histórica de casi 17 pies. La tormenta dañó las ventanas de los edificios principales que dan a la bahía y a las oficinas corporativas, esparciendo muebles de oficina, tuberías, trozos de metal y otros objetos del edificio por toda la propiedad. Después de invertir decenas de millones en reparaciones, Burger King regresó un año más tarde; sin embargo, en 2002, vendió el terreno y trasladó sus oficinas a un lugar más céntrico y seguro, Blue Lagoon, cerca del Aeropuerto Internacional de Miami.
A lo largo de gran parte de los últimos veinte años, los dueños del complejo, que fue renombrado como Palmetto Bay Village Center tras el establecimiento del municipio en 2002, han arrendado sus espacios de oficina (un inquilino habitual es la Fundación Everglades) y han llevado a cabo la organización de bodas y eventos, al mismo tiempo que ejecutaban un extenso plan de renovación urbana. Hasta hace poco, estos proyectos habían enfrentado obstáculos debido a la resistencia de los vecinos y las autoridades locales.
No en este momento.
Tras diez años de conflicto político, elecciones contradictorias y varias pérdidas en los tribunales, en junio el consejo municipal se rindió ante lo que parecía inevitable: con una ajustada mayoría de 3 a 2, el organismo dio su aprobación a un acuerdo con Goddard Investments Group de Atlanta, los propietarios del terreno, que convertirá el antiguo local de Burger King en un denso complejo de apartamentos, casas adosadas, comercios, restaurantes, oficinas y, potencialmente, un hotel.
La alcaldesa de Palmetto Bay, Karyn Cunningham, quien había manifestado su desacuerdo con el proyecto de reurbanización pero finalmente votó a favor del acuerdo, indicó que las resoluciones judiciales a favor de Goddard han puesto a la ciudad ante la posibilidad de enfrentar daños que podrían alcanzar hasta $15 millones. Esta situación dejó a la ciudad sin otra alternativa que aprobar el acuerdo, a pesar de que tanto el gobierno del barrio como numerosos residentes se oponen a la construcción adicional en Old Cuter, una carretera histórica y estrecha que es vulnerable a inundaciones y ya presenta saturación de tráfico durante gran parte del día.
Ciertas tierras protegidas.
El pueblo consiguió dos acuerdos importantes de los propietarios, comentó.
Goddard entregará al municipio una reserva natural de 22 acres en las tierras situadas a lo largo de Old Cutler, así como una pequeña área de humedales y manglares en el extremo sur de la propiedad, donde no será posible realizar ninguna construcción. Goddard también aceptó no invocar la Ley de Vida Local, una ley estatal polémica que anula los controles de zonificación locales y que, en teoría, podría haber permitido al desarrollador edificar hasta 2,300 viviendas en el lugar, según Cunningham.
Asimismo, Goddard aceptó disminuir la cantidad de unidades residenciales en el proyecto de 485 a 455, una disminución que, según Cunningham, contribuirá a disminuir su efecto.
“Lo que hemos logrado es extractar el mayor beneficio posible de una circunstancia realmente desfavorable”, expresó Cunningham en una entrevista. Las inquietudes sobre el tráfico y el entorno son la causa por la cual hemos trabajado para detener el avance de este proyecto. Sin embargo, hemos sufrido una derrota.
Un portavoz de Goddard no contestó a una petición de entrevista antes de que se cumpliera la fecha límite de publicación.
De acuerdo con el convenio, que establece una base conceptual para la renovación, Goddard mantendrá las estructuras originales de Burger King, las cuales fueron creadas en un vibrante estilo posmoderno característico de los años 80 por la reconocida firma de arquitectura nacional Hellmuth Obata and Kassabaum, actualmente conocida como HOK.
No obstante, la marea alta llegó al tercer piso, y la posibilidad de que esto ocurra de nuevo es considerable. Los investigadores sostienen que el aumento de las temperaturas en el planeta resultará en huracanes de mayor intensidad, lo que dará lugar a oleadas ciclónicas más poderosas. El inmueble se sitúa en una área costera catalogada como de alto riesgo. Los organismos reguladores indican que la costa sur de la Bahía Vizcaína tiene una posibilidad de uno entre cuatro de experimentar una inundación por una marejada ciclónica en los próximos 30 años.
Con el propósito de enfrentar el incremento, el diseño conceptual preparado para los desarrolladores por la firma de planificación y arquitectura de Miami DPZ CoDesign, reconocida por su enfoque neourbanista orientado a los peatones, también sitúa el primer piso utilizable de los nuevos edificios en el aire.
Una nueva vía comercial principal, flanqueada por tiendas y que atraviesa los edificios ya existentes, tendría una altura que corresponde a dos niveles, o un pie por encima del grado base de inundación del lugar, según Elizabeth Plater-Zyberk, socia fundadora de DPZ. La altura de inundación estipulada por FEMA para el lugar es de 17 pies. Los recientes edificios de apartamentos podrían alcanzar hasta 10 niveles, aunque Plater-Zyberk señaló que no serán perceptibles desde Old Cutler ni desde la bahía.
Las viviendas adosadas, que se situarán en terrenos más elevados cerca de Old Cutler, contarán únicamente con accesos en la planta baja, mientras que toda la área habitable se encontrará en el piso superior.
La clave, explicó Plater-Zyberk, es combinar los edificios comerciales ya existentes —y mantener su estilo arquitectónico para ofrecer una apariencia distintiva— con las nuevas viviendas, de manera que los residentes de Laguna Vista tengan la posibilidad de trabajar y comprar en su propia comunidad, disminuyendo así la cantidad de desplazamientos en automóvil que se producirían.
«No es posible simplemente demoler esos edificios«, comentó Plater-Zyberk, quien añadió que el proyecto de su compañía tiene como objetivo responder a las inquietudes sobre el medio ambiente y el tráfico expresadas por los dirigentes y habitantes de la comunidad. Es necesario transformarlos en componentes que sean compatibles dentro de un conjunto armonioso. Actualmente, hay una oportunidad para que algunas actividades diarias se hagan cerca de nuestra vivienda.
Los planes podrían seguir cambiando.
Una importante advertencia es que el plan es un concepto que puede variar mucho.
El pacto legal autorizado por el consejo municipal establece un esquema de zonificación para la renovación urbana y detalla su dimensión y magnitud, aunque el consejo no examinó de manera formal el plan en su totalidad. Goddard actualmente dispone de arquitectos que están elaborando diseños concretos, los cuales deben ser evaluados internamente por los departamentos de construcción y zonificación de la municipalidad, aunque no se llevarán a cabo audiencias públicas. Los organismos de regulación ambiental del condado de Miami-Dade podrían igualmente tomar medidas, afirmó Cunningham.
El convenio se establece en un periodo en que Palmetto Bay, que anteriormente fue un suburbio no incorporado con predominancia de viviendas sencillas construidas en las décadas de 1960 y 1970, ha estado esforzándose por detener el nuevo desarrollo denso que aparece en sus límites, incluso en Cutler Bay al sur, y mantener su tamaño y la sensación de baja densidad mientras se alista para las inevitables inundaciones provocadas por las tormentas y el aumento del nivel del mar.
Al mismo tiempo, Palmetto Bay se ha convertido en un lugar cada vez más atractivo para las familias. Esta tendencia ha aumentado la demanda y ha llevado a que incluso las casas de concreto más básicas alcancen un valor de un millón de dólares, comentó Cunningham.
Debido a que la mayor parte de la comunidad, que cuenta con aproximadamente 24,000 habitantes, se localiza en áreas identificadas como propensas a inundaciones, la mayoría de sus casas y edificios están particularmente expuestos tanto a las marejadas como al incremento del nivel del mar. Un reciente plan de acción, aprobado por unanimidad por el consejo, tiene como objetivo guiar los nuevos desarrollos a través de incentivos y diversas políticas. Este plan se centra en alejar dichas actividades de las áreas de riesgo, abarcando todas las propiedades ubicadas a lo largo de la costa de la Bahía Vizcaína.
Esto no ha impedido que un desarrollador de propiedades de alta gama construya lo que caracteriza como un “búnker resistente a inundaciones” de $50 millones en la bahía, justo al norte del antiguo lugar de Burger King.
En lo que respecta al terreno ubicado en el centro del pueblo, una decisión polémica tomada por un consejo y una administración previos de Palmetto Bay otorgó al propietario de la propiedad el derecho a reurbanizar y ampliar el campus, lo cual sentó las bases para años de litigios y conflictos políticos, así como para el nuevo acuerdo de conciliación.
Con información de elnuevoherald.com
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